С первого марта вступает в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Заместитель главы администрации района по оперативному управлению хозяйством Алексей Витальевич Лунин разъяснил одну из ключевых новелл закона, которая предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.
— Алексей Витальевич, в чём заключаются изменения?
— Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них. С первого марта этого года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном ре- естре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить право на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.
— Почему так важно установить границы земельного участка?
— При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.
Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.
Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходится обращаться в суд.
Встречаются и случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект, оказывается, расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.
Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться.
Таким образом, закон обеспечит гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защитит их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
Отмечу, что с 2022 года администрация района на территории муниципального образования проводит комплексные кадастровые работы, позволяющие гражданам установить и уточнить границы их земельных участков и объектов недвижимости за счёт местного бюджета. Это, в свою очередь, позволит в соответствии с новыми изменениями реализовать право граждан, как собственников на любые сделки с недвижимостью. В этом году комплексные кадастровые работы проводятся на территориях Заречного, Раннего и посёлка Степного.
— Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
— Проверить наличие или отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть Национальную систему пространственных данных (НСПД), которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.
Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это возможно сделать с использованием Госуслуг или в МФЦ.
— Что нужно сделать, чтобы внести в ЕГРН границы земельного участка?
— Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Затем знакомит заказчика с результатами замеров, а потом идёт процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
Следует также знать, что кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Обращаю внимание, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Беседовал Сергей Ларшин
